Copropriété - L'emprunt collectif à adhésion obligatoire

Publié le 5 septembre 2025

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 « Habitat dégradé » a créé un nouvel emprunt collectif à adhésion obligatoire afin de faciliter la réalisation de travaux en copropriété (cf art. 26-4 III de la loi du 10 juillet 1965).

Le décret n° 2025-499 du 6 juin 2025 (JO du 7 juin) liste les informations et documents à fournir par le syndic à l’établissement prêteur dans le cadre d'une demande de prêt collectif. Il est entré en vigueur immédiatement.

Le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 (JO du 27 juillet) relatif aux prêts consentis aux syndicats de copropriétaires fixe la durée maximale de l’emprunt, précise le régime de constat de la défaillance d’un copropriétaire pour rembourser l’emprunt ainsi que les modalités d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation (FGR).

1/ Les travaux pouvant être financés par ce nouvel emprunt (art. 26-4 III de la loi du 10 juillet 1965)

Les travaux pouvant être financés par ce nouvel emprunt sont listés aux a) à e) de l’article 24 et f) de l’article 25. Il s’agit donc :

- des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants

- des travaux rendus obligatoires par la loi, un texte réglementaire ou un arrêté

- des travaux réalisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière

- des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées n'affectant pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

- de la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

- des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, lesquels peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives.

2/ Le vote de l’emprunt collectif en assemblée générale (art. 26-4 III de la loi du 10 juillet 1965)

La majorité requise pour le vote de cet emprunt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires est identique à celle nécessaire au vote des travaux.

S’agissant de l’adhésion à l’emprunt par les copropriétaires, le principe est inversé par rapport à ce que nous connaissions jusqu’à présent : chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à l’emprunt, sauf s’il s’y oppose.

Pour refuser de participer à cet emprunt, le copropriétaire doit :

- Notifier au syndic son refus dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale 

- Et verser la totalité de sa quote-part du coût des travaux dans les six mois qui suivent la notification du procès-verbal.

À défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt.

Les sommes versées par les copropriétaires qui auront refusé de participer à cet emprunt entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles devront être affectées sans délai par le syndic au remboursement anticipé de l’emprunt (art. 26-13 de la loi du 10 juillet 1965).

En cas de cession de lot, elles ne sont pas remboursées au vendeur. Toutefois, l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

3/ Les informations accessibles aux établissements prêteurs

L’établissement prêteur peut consulter le fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement caractérisés (art. L 751-1 du code de la consommation).

De plus, dans le cadre de la demande de prêt collectif, le syndic fournit à l’établissement prêteur, sur sa demande, les informations relatives au syndicat des copropriétaires nécessaires, suffisantes et proportionnées, afin qu’il puisse apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations définies par le contrat de prêt.

Le décret n° 2025-499 du 6 juin 2025 liste les informations et documents que le syndic fournit par tout moyen à l'établissement prêteur qui en fait la demande :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

b) La fiche synthétique de la copropriété comportant notamment le numéro d'immatriculation du syndicat des copropriétaires, à jour à la date de dépôt de la demande de prêt ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, à la date de dépôt de la demande de prêt, et les 5 annexes « comptables », à l'exception des listes individualisées et nominatives jointes à l'annexe 1 ;

d) Une attestation d'assurance de dommages couvrant les parties communes de l'immeuble pour l'année en cours, si une telle assurance a été souscrite ;

2° Les informations financières suivantes à jour à la date de dépôt de la demande de prêt :

a) Le montant des sommes présentes sur le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires susvisée ;

b) Le montant de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs, le taux des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et les informations non nominatives suivantes : le nombre de copropriétaires en situation d'impayés, le montant des impayés de chaque copropriétaire, l'ancienneté de la situation d'impayés de chaque copropriétaire ;

c) Pour les immeubles dont la réception des travaux de construction est intervenue depuis au moins dix ans, le montant des sommes disponibles sur le compte bancaire dédié au fonds de travaux ;

3° Le programme des travaux envisagés et les devis associés ainsi que les modalités prévisionnelles de son financement ;

4° L’identité des copropriétaires, personnes physiques : les noms et prénoms complets ainsi que le lieu et la date de naissance de chaque copropriétaire personne physique, y compris les copropriétaires indivisaires, chaque copropriétaire étant tenu de fournir ces informations au syndic qui lui en fait la demande ;

5° Le cas échéant, les tableaux de remboursement des autres prêts collectifs souscrits par le syndicat, en cours de remboursement.

4/ La durée maximale de l’emprunt

Le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 relatif aux prêts consentis aux syndicats de copropriétaires et aux modalités d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation (JO du 27 juillet) fixe la durée maximale de cet emprunt à 25 ans (art R 732-1 du code de la construction et de l’habitation).

5/ Le cautionnement solidaire

Le syndicat des copropriétaires doit bénéficier d’un cautionnement solidaire, sans franchise et sans délai de carence pour les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu'au paiement des accessoires.

Ce cautionnement est mis en œuvre après le constat de la défaillance d’un copropriétaire

« bénéficiaire » (art. 26-12 de la loi de 1965).

La caution est ensuite subrogée de plein droit dans l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires prévue au 3° de l’article 2402 du code civil. Les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et des travaux.

Le cautionnement solidaire peut être fourni par une compagnie d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement, par le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ou La Poste.

6/ Le versement des fonds empruntés

Les fonds empruntés doivent être versés sur un compte bancaire dédié : ouvert au nom du syndicat et réservé à cet effet.

Ce compte peut également servir pour le versement des subventions publiques accordées au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser et pour le versement des sommes dues par les copropriétaires ayant refusé de bénéficier de cet emprunt.

Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec un autre compte (art 26-9 de la loi du 10 juillet 1965).

Aucune mesure conservatoire ni d’exécution forcée ne peut être mise en œuvre sur les sommes portées au crédit de ce compte bancaire.

Le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à l’établissement prêteur.

7/ Le remboursement de l’emprunt (art. 26-10 de la loi de 1965) :

Seuls les copropriétaires bénéficiant de cet emprunt sont tenus de contribuer chaque mois ou chaque trimestre, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt selon la grille établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 :

- à son remboursement, en capital, intérêts et frais éventuels de caution, au syndicat des copropriétaires ;

- au paiement des frais et des honoraires afférents générés par le montage et par la gestion du prêt.

En cas de mutation d’un lot, la charge de la contribution au remboursement de cet emprunt est transférée aux propriétaires successifs (art. 26-11 de la loi du 10 juillet 1965).

Le propriétaire du lot peut effectuer un remboursement anticipé en versant par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il est redevable au titre du remboursement de cet emprunt. Ces sommes doivent être affectées sans délai par le syndic au remboursement de l’emprunt.

Le paiement échelonné sur 10 ans prévu par l’article 33 de la loi de 1965 (pour les travaux d’amélioration) n’est pas applicable dans le cadre cet emprunt (art. 26-14 de la loi du 10 juillet 1965).

8/ Le constat de la défaillance d’un copropriétaire

Le constat de la défaillance d’un copropriétaire résulte d'une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours adressée par le syndic à compter de la première échéance impayée du remboursement de l'emprunt ou de la contribution au remboursement de l'emprunt.

La mise en demeure est effectuée dans les conditions prévues à l'article 42-1 de la loi de 1965. Elle est donc effectuée en principe par voie électronique mais elle peut être effectuée par voie postale sur demande du copropriétaire.

Elle est adressée après l'expiration d'un délai de soixante jours après l'envoi d'une lettre de relance qui doit être envoyée au moins trente jours après la date d'exigibilité du paiement de l'échéance (art. 38 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 25 juillet 2025).

Entrée en vigueur : cette mesure s’applique aux échéances exigibles à compter du 1er octobre 2025 (art. 3 du décret du 25 juillet 2025).

9/ Les modalités d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation (FGR)

Le fonds peut contre-garantir les cautionnements solidaires accordés pour garantir les prêts collectifs et délivrés par des entreprises d'assurance et des sociétés de caution mentionnées au 3° du même article jusqu'à hauteur de (art. R 312-7-7 du CCH) :

- 50 % des pertes subies à la suite de sinistres de crédit pour un prêt finançant les travaux mentionnés à l'article D. 319-16, ainsi que les travaux permettant d'atteindre une diminution d'au moins 25 % de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du bâtiment.

- 80 % des pertes subies à la suite de sinistres de crédit pour un prêt collectif à adhésion obligatoire octroyé aux syndicats de copropriétaires d'immeubles affectés à l'usage d'habitation et faisant l'objet:

• soit d'un plan de sauvegarde (art. L 615-1 du CCH)

• soit d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) poursuivant un objectif de redressement et de transformation de copropriétés dégradées (art. L 303-1-1 du CCH)

• soit d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD art. L 741-1 du CCH).

Entrée en vigueur : cette mesure s’applique depuis le 28 juillet 2025.