Le diagnostic structurel de l'immeuble

Publié le 9 septembre 2025

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 « Habitat dégradé » a créé le diagnostic structurel dont l’objectif est de repérer les immeubles collectifs d’habitation fragiles qui pourraient s’effondrer comme ceux de la rue d’Aubagne à Marseille (2018) et ceux de Lille en 2022.

Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 (JO du 14) détermine les modalités de réalisation de ce diagnostic. Il prévoit notamment son contenu, les compétences exigées des professionnels chargés de sa réalisation les modalités de délimitation des secteurs concernés.

L’arrêté ministériel du 22 août 2025 (JO du 30 août) définit le modèle de rapport à utiliser par le diagnostiqueur.

Lire le communiqué de presse de la ministre Valérie LETARD du 15 août 2025

1/ Quels sont les immeubles concernés ? (art. L 126-6-1 du CCH)

Il s’agit d’immeubles collectifs d’habitation, en copropriété ou en monopropriété, situés dans des secteurs géographiques définis par les communes.

Le diagnostic structurel doit être réalisé :

- à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction de ces bâtiments

- et au moins une fois tous les dix ans.

Peuvent entrer dans les secteurs définis par les communes :

- des zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé ;

- des zones présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols.

Les périmètres des secteurs concernés, définis par délibération du conseil municipal, sont indiqués sur un ou plusieurs documents annexés au (art. R 126-43-1 du CCH) :

- plan local d’urbanisme (PLU)

- ou document d’urbanisme en tenant lieu

- ou à la carte communale.

2/ La notification de la délibération de la commune (art. R 126-43-2 du CCH)

La délibération du conseil municipal doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception aux :

- propriétaires des bâtiments concernés

- et aux syndics représentant les syndicats des copropriétaires de ces bâtiments.

Lorsque la commune ne peut pas effectuer cette notification (propriétaire inconnu ou absence de syndic), la délibération doit être affichée :

- à la mairie de la commune ou de l'arrondissement où est situé le bâtiment (Paris, Marseille et Lyon)

- ET sur la façade des bâtiments concernés.

Le syndic doit ensuite notifier aux copropriétaires la délibération les obligeant à faire réaliser le diagnostic structurel. Cette notification est valablement faite par voie électronique (art. 42-1 de la loi du 10 juillet 1965).

3/ Spécificités des copropriétés : le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) peut valoir

diagnostic structurel (art. L 126-6-1 du CCH)

L'obligation de réaliser un diagnostic structurel est satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux si le professionnel qui a élaboré ce PPPT justifie des compétences et garanties exigées pour le diagnostic structurel.

4/ Le délai pour réaliser le diagnostic structurel

Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires doit transmettre le rapport du diagnostic ou du PPPT à la commune au plus tard dix-huit mois à compter de la notification de la  délibération du conseil municipal ou de la date la plus tardive de l'affichage effectué en mairie (Art. R 126-43-3 du CCH).

A défaut de transmission du diagnostic (ou du projet de plan pluriannuel de travaux), le maire peut demander au propriétaire ou au syndic de le lui transmettre dans un délai d'un mois à compter de la notification de cette demande.

Si ce délai n’est pas respecté, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic au frais du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires (art. L 126-6-1 du CCH).

5/ La réalisation du diagnostic structurel

- Copropriétés : le vote en AG

L’assemblée générale doit voter les modalités de réalisation du diagnostic structurel : choisir le professionnel qui va le réaliser et pour quel montant. Des devis doivent dont être soumis au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

- Les compétences et garanties exigées du professionnel chargé du diagnostic structurel

Le professionnel qui réalise le diagnostic structurel peut être une personne physique ou morale ou un groupement doté de la personnalité juridique. Ses compétences sont listées par l’art. R 126-43-4 du CCH (construction, évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, pathologies du bâtiment).

Ce professionnel doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) spécifique. Le montant de la garantie ne peut être inférieur à 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année d'assurance (art. R. 126-43-6 du CCH).

Il doit justifier de ses compétences auprès du propriétaire ou du syndic ou de la commune (en cas de réalisation d’office) en produisant un diplôme, titre ou certification listé à l’art. R. 126-43-5 du CCH.

Il doit également leur transmettre une attestation d’assurance RCP et une attestation sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du propriétaire ou du syndic et des entreprises intervenant dans l'immeuble (art. R 126-43-8 du CCH).

Le professionnel chargé du diagnostic structurel ne peut accorder, directement ou indirectement, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature.

Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, de la part d'une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur l’immeuble diagnostiqué, aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature (art. R 126-43-7 du CCH).

- Les documents à transmettre au professionnel chargé du diagnostic structurel

Le propriétaire ou le syndic transmet au professionnel, lorsqu'ils existent (art. R 126-43-9 du CCH) :

- les documents relatifs à l'historique des travaux réalisés (descriptifs, factures, carnet d'entretien, etc)

- Les diagnostics et des études techniques réalisés sur le bâtiment ;

- Les arrêtés de péril ou de mise en sécurité au cours des dix dernières années et les mainslevées

- Le projet de plan pluriannuel de travaux lorsque les conditions de son élaboration ne répondent pas aux exigences du diagnostic structurel.

- Le contenu du diagnostic structurel et son rapport

Le professionnel doit effectuer une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment qui met en évidence les désordres apparents (Art. R. 126-43-10 du CCH).

Le diagnostic inclut une description des désordres observés qui portent atteinte à La solidité du bâtiment et une évaluation des risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.

Le professionnel doit ensuite établir un rapport sous format numérique qui contient au moins les informations suivantes :

- Les noms, qualités et coordonnées du professionnel ayant réalisé le diagnostic et ceux des intervenants, les informations relatives au contrat d'assurance RCP

- La localisation géographique de l'immeuble diagnostiqué et son implantation (situation sur la parcelle, mitoyenneté, etc)

- La description du bâtiment (type et année de construction, nombre d'étages, présence d'un sous-sol et superficie)

- La description des éléments structurels diagnostiqués et des désordres observés ;

- La description des derniers travaux réalisés sur l'immeuble et l'analyse de leur impact éventuel sur la stabilité et la solidité du bâtiment.

Le cas échéant, le rapport comporte également :

- Les investigations complémentaires recommandées ;

- Les recommandations des mesures de sécurisation du bâti avant la réalisation des travaux ;

- La liste hiérarchisée des travaux recommandés

L’annexe 1 de l’arrêté ministériel du 22 août 2025 (JO du 30 août) définit le modèle de rapport du diagnostic structurel qui doit être utilisé ainsi que les principales informations techniques  contenues dans ce rapport. Il est entré en vigueur le 31 août.